Market Beat Italy - H1 2026

ATTIVITÀ DI INVESTIMENTO

Nel primo semestre 2026 gli investimenti alberghieri in Italia hanno raggiunto €1,3 miliardi, in calo del 18% su base annua rispetto a un eccezionale primo semestre 2025, ma comunque superiori del 53% alla media decennale. Sono passati di mano complessivamente 57 hotel per 9.343 camere, a un prezzo medio di €170.374 per camera. L'attività è stata trainata da operazioni di taglio più contenuto, con le acquisizioni sotto i €25 milioni pari al 74% delle transazioni. Milano ha guidato il mercato, con volumi in crescita del 143% su base annua a €346 milioni, seguita da Roma con €308 milioni (-36% su base annua). Anche Sicilia e Sardegna hanno guadagnato slancio, contribuendo insieme per oltre €200 milioni e ampliando la domanda oltre le due principali città gateway. Il capitale estero ha dominato, con il 67% del volume totale, grazie al forte recupero degli acquirenti europei (+249% su base annua), mentre i capitali provenienti dalle Americhe sono calati dell'86%. Per segmento, gli investimenti si sono spostati verso gli asset Upscale (35% del volume, +127% su base annua) e Upper Midscale (33%, +54% su base annua), mentre i volumi Luxury e Upper Upscale sono diminuiti (rispettivamente -76% e -81%) dopo un 2025 eccezionalmente dinamico. Gli hotel Economy hanno rappresentato il 43% delle camere transate. Da segnalare che tutti gli asset sono stati scambiati liberi (61%) oppure con un contratto di locazione in essere (39%).

RENDIMENTI PRIME

Nel primo semestre 2026 i rendimenti prime per gli hotel locati sono rimasti stabili al 4,5%-5,0%, sostenuti dal persistente interesse degli investitori per asset di alta qualità e generatori di reddito, nonostante la rinnovata pressione sui costi di finanziamento. La scarsità di prodotto prime di livello istituzionale continua a sostenere i prezzi nella fascia alta, mentre gli asset secondari mostrano una maggiore dispersione dei rendimenti, che riflette differenze nei profili di rischio, nel potenziale di riposizionamento e nelle esigenze di capex.

OFFERTA E DOMANDA

Nel primo semestre 2026 in Italia hanno aperto oltre 80 hotel, circa la metà dei quali nel segmento 4 stelle, con una media di circa 78 camere. Tuttavia, considerando le date di apertura, nel periodo l'offerta è cresciuta solo dello 0,2% su base annua. Sebbene siano previste oltre 100 ulteriori aperture entro fine anno, la pipeline resta limitata. Al contempo, nonostante le tensioni geopolitiche, la domanda si conferma solida, con arrivi turistici a 88 milioni (+4,4% su base annua) e arrivi internazionali in aumento del 6,5% a 35 milioni. La crescita è stata diffusa, guidata da Calabria (+10,5%), Umbria (+9,7%) e Piemonte (+9,2%).

PERFORMANCE

Nel primo semestre 2026 gli hotel italiani hanno registrato una crescita del RevPAR del +11,3%, ben al di sopra della media europea del +3,0% e tra le migliori performance in Europa, dietro solo a Bulgaria e Ungheria. La crescita è stata trainata dalle tariffe, con l'ADR in aumento del +10% e l'occupazione del +1%. Milano si è distinta in particolare, con un RevPAR in crescita del +206% su base annua a febbraio grazie alle Olimpiadi Invernali (occupazione +12%, ADR +84%). Anche Roma ha continuato a registrare ottimi risultati, con un RevPAR in aumento del +3,4% su base annua, oltre i €176 da inizio anno a giugno 2026, consolidando i risultati del 2025, quando l'Italia aveva già chiuso come il mercato europeo con la migliore crescita del RevPAR dal 2019 (+53%).